Türkiye'deki Gayrimenkuller Altın Madenine Nasıl Dönüştürülür: Kira Gelirini Maksimize Etme İpuçları

Türkiye, güzelliği, hoş iklimi, zengin kültürü ve gelişen ekonomisiyle yabancıların ilgisini çeken bir ülke. Birçok kişi burada yaşamayı veya tatillerini geçirmeyi hayal ediyor, hatta bazıları Türkiye'de gayrimenkule yatırım yapmayı bile tercih ediyor. Peki, yatırımınızın sadece keyif değil, aynı zamanda istikrarlı bir gelir de getireceğinden nasıl emin olabilirsiniz? Bu yazıda, talep gören ve kârlı olacak doğru mülkü nasıl seçeceğinizi ve kira gelirinizi nasıl en üst düzeye çıkaracağınızı anlatacağız.

Türkiye'de gayrimenkule yatırım yapmanın ne kadar karlı olabileceğini gösteren spesifik bir örneğe bakalım. En popüler ve rağbet gören gayrimenkullerden biri, Alanya'nın turistik bölgesi Türkler'de bulunuyor. Burada, çeşitli büyüklüklerde ticari alanlar satan bir alışveriş merkezi bulunuyor. 60 m² büyüklüğünde ve 192.500 avro değerinde bir mağazayı ele alalım. Bu mağazanın halihazırda yıllık 16.042 avro kira ödeyen bir kiracısı var. Bu, yıllık gelirinizin mülkün değerinden 8,31 TP3T olduğu anlamına geliyor. Aynı zamanda, mağazanın geri ödeme süresi yalnızca 12 yıl ve kira bedeli avro cinsinden sabit, bu da döviz risklerine karşı koruma sağlıyor. Ayrıca, mağazanın değeri yıllık 8-101 TP3T artıyor, bu da sermayenizi artırmanıza yardımcı oluyor. Kira geliri ile gayrimenkulün değerindeki artışı topladığınızda yıllık 16.3-18.3% Euro elde ediyorsunuz. Bu rakam, banka mevduatlarından veya diğer yatırımlardan elde edilen gelirden çok daha yüksek.

Bu, Türkiye'de gayrimenkule yatırım yapmanın başarılı örneklerinden sadece biri. Piyasada garantili kira getirisi sunan birçok başka mülk mevcut. Bütçenize, geri ödeme sürenize ve kârlılık seviyenize uygun olanı seçebilirsiniz. Acente, yatırımınızdan istikrarlı ve güvenilir bir gelir elde edebilmeniz için gayrimenkul sektöründe doğru seçimi yapmanıza yardımcı olmaya hazır.

Türkiye'de gayrimenkule yatırım yaparken gelir ve giderler

Olası yatırım seçeneklerinin ayrıntılarına dalmadan önce, göz önünde bulundurmanız gereken temel faktörlere bir göz atalım. Bu, ne zaman daha yüksek bir fiyat belirleyebileceğinizi anlamanıza yardımcı olacaktır.

• Eviniz denize, şehir merkezine, turistik yerlere ve ulaşım olanaklarına ne kadar yakınsa, talep o kadar fazla olur ve bu da daha yüksek bir kira bedeli belirlemenize olanak tanır;
• Türkiye'de gayrimenkul talebini ve fiyatlarını etkileyen yüksek ve düşük sezonlar vardır. Yaz, birçok kişinin tatile geldiği yüksek sezondur. Kış ise düşük sezondur, ancak öğrenciler, iş adamları veya emekliler gibi diğer müşteri kategorilerini çekme fırsatı vardır;
• Evinizin durumu ne kadar iyiyse, kiracıların onu beğenme olasılığı o kadar yüksektir. Evinize konforlu bir yaşam için gerekli her şeyi sağlayın: mobilya, ev aletleri, tabaklar, yatak çarşafları, internet vb.

Ancak maliyetleri unutmayın:

• Türkiye'de kira geliri vergisi var. Kâr miktarına bağlı olarak 15-35% arasında değişiyor;
• Eğer mülkünüzü bir acente veya online platform aracılığıyla kiraya verirseniz, komisyon ödemeniz gerekecektir (genellikle kira bedelinin -30%'si).

Vergi faturanızı düşürmek için, onarım, mobilya ve elektrik, su, doğalgaz gibi emlak giderlerini beyannamenize dahil edin. Ayrıca, mülkü doğrudan kiracıya kiralayarak komisyondan da tasarruf edebilirsiniz. Kira bedelini ve yenileme koşullarını belirlemede esneklik sağlamak için sözleşmeyi doğru bir şekilde hazırlamak önemlidir.

Kısa süreli kiralık mülk

Kısa süreli kiralamalar, mülkünüzü birkaç günden birkaç aya kadar değişen sürelerle kiralamak için eşsiz bir fırsat sunarak, sahiplerinin karlarını en üst düzeye çıkarmalarına olanak tanır.

Emlak sahiplerinin sıkça sorduğu temel sorulardan biri kira bedelidir. Piyasa analizlerine göre, Türkiye'de gayrimenkul kira bedelleri günlük 30 avrodan başlıyor. Mayıs-Ekim ayları arasındaki sezonluk kiralar için aylık kira bedeli yaklaşık 900-1200 avro oluyor. Kasım-Nisan ayları arasında ise fiyatlar düşerek günlük 20-25 avroya iniyor.

Ancak, mülkünüzden en iyi şekilde yararlanmak için, kısa süreli kiralamalarla ilgili mevzuattaki son değişiklikleri dikkate almanız gerekir. Yeni düzenlemelere göre, kısa süreli kiralamalar sıkı bir şekilde düzenlenmiş bir süreç haline geldi. Artık kısa süreli kiralamaların, hazırlıklı olmanız gereken kendine özgü özellikleri var. Bu gereklilikler arasında yasa koyucu şunları vurguluyor:

• Kısa süreli kiralamalarda binadaki tüm daire maliklerinin onayının alınması zorunludur;
• Dairenin uygun donanımı (gerekli ev eşyalarının, mobilyaların, onarımların mevcut olması);
• Kısa süreli kiralama için lisans bulunması.

Kısa süreli bir daireyi kiraya verme süreci biraz daha karmaşık olsa da, sahibine önemli ölçüde daha fazla gelir sağlar.

Uzun vadeli mülk kiralama

Türkiye'de uzun dönemli mülk kiralamaları 101 gün veya daha uzun ya da 6 ay veya daha uzun süreli dönemleri kapsamaktadır. Uzun dönemli kiracıların yalnızca iki zorunlu ödemesi vardır:

• Emlak vergisi;
• Gayrimenkul kira geliri vergisi.

Kiracılar kira, elektrik ve su sayaçları ve temizlik ücretlerini öderler. İnternet ve altyapı kullanım (aidat) ücretleri kira süresine bağlıdır. Örneğin, 4-5 aylık kiralamalarda bu masraflar ev sahibi tarafından, daha uzun süreli kiralamalarda ise kiracı tarafından karşılanır.

Somut bir örneğe bakalım. Aylık 550 avroya kiraya verdiğimiz bir dairenin bedelinin 80.000 avro olduğunu varsayalım. Yıllık kira bedeli 6.600 avro. Ev sahibi bu tutarın 600 avrosunu aidat, 1.000 avrosunu ise yıllık vergiden muaf tutar olarak düşebilir. Kalan kira geliri üzerinden vergi, bugünkü döviz kuruna göre yaklaşık 1.000 avro olan 30.000 Türk lirası olacaktır.

Yani 80.000 avroluk bir dairenin kira geliri yaklaşık 6.600 avro, vergiler düşüldükten sonra geriye 5.600 avro kalıyor. Ortalama olarak, emlak fiyatlarının yılda %8-10% arttığını ve bu sayede sermayenizi yılda bu oranda artırabileceğinizi belirtmek önemlidir.

Ticari gayrimenkul

Garantili nakit akışı ve istikrarlı yıllık 8% pasif gelir tercih edenler için ticari gayrimenkule yönelmeleri önerilir. Bu durumda, alışveriş merkezlerindeki belirli bina ve mağazaların kiralanmasından bahsediyoruz. Bu yatırım türünün avantajları şunlardır:

• Yıllık kira bedeli, işyerinin maliyetinin 12 aya bölünmesiyle belirlenebilir. Bu sayede yıl boyunca ne kadar gelir elde edeceğinizi önceden planlayabilirsiniz;
• Ticari gayrimenkul satın alındıktan hemen sonra kira sözleşmesi yürürlüğe girer. Kira bedeli, Ocak ayının ilk yarısında bir yıllık peşin ödenir. Bu, gelirin istikrarını ve güvenilirliğini sağlar;
• Kira bedeli Euro olarak sabittir ve sözleşmede her yıl ödemelerin alınacağı tarihler belirtilir, bu da bütçenizi önceden planlamanıza yardımcı olur;
• Kira ile ilgili masraflar (vergiler, faturalar, elektrik ve su) kiracıya aittir. Gayrimenkul sahibi, kadastro değerinin yalnızca 0,4%'sini, yani yılda ortalama 200 avroyu ödemekle yükümlüdür;
• Her kiracı, konutu kendi isteği ve masraflarıyla döşer, dolayısıyla ev sahibi, konut kiralamada olduğu gibi onarım masraflarını üstlenmez.

Türkiye'de ticari gayrimenkul kiralamak, istikrarlı ve kârlı gelir elde etmek için geniş fırsatlar sunmaktadır. Alışveriş merkezlerindeki mağaza ve işyerlerine yapılan yatırımlar önemli ölçüde basitleştirilmekte ve garantili kâr sağlamaktadır.

Yeniden satış için gayrimenkul satın almak

Gayrimenkul alım satımı, bir mülkü daha sonra daha yüksek bir fiyata satma niyetiyle satın aldığınız bir stratejidir. Bu yöntem, mülkü kiralamak veya bakımını yapmak zorunda kalmadan hızlı ve önemli bir yatırım getirisi elde etmek isteyenler için uygundur. Alım satım, özellikle inşaatın erken aşamalarında etkilidir. Bir mülkün değerindeki ortalama artış, kalem aşamasından tamamlanma aşamasına kadar yaklaşık 30%'dir.

Bu yatırım türünün avantajları:

• Satın alma işlemini herhangi bir ek faiz ödemeden parçalar halinde yapabilirsiniz. Genellikle maliyetin 30%'si sözleşme imzalanırken, kalan tutar ise inşaat sırasında ödenir;
• Gayrimenkulün yeniden satışında, evin faaliyete geçtiği anda halihazırda bir alıcı bulunur ve mülkiyet hakkı bir devir sözleşmesiyle alıcıya tescil edilir. Bu, satın alma ve gelir vergilerinden kaçınmanızı sağlar.

Yeniden satış için bitmiş bir mülk satın alıyorsanız, değerini artırmak ve alıcı çekmek için durumunu iyileştirmek önemlidir. Ayrıca, genellikle piyasa değerinden düşük olan kadastro değerinin 0,2-0,41 TP3T'si olan yıllık emlak vergisini de hesaba katmanız gerekecektir.

Gayrimenkulden kira gelirinin hesaplanması

Net kira gelirini hesaplamak için brüt gelirden tüm giderleri çıkarın. Brüt gelir, mülkünüzün kirası karşılığında elde ettiğiniz tutardır. Giderler vergileri, ücretleri, bakım, onarım ve diğer giderleri içerir. Net geliri hesaplama formülü aşağıdaki gibidir:

Net Gelir = Brüt Gelir – Maliyetler

Bir örneğe bakalım. Diyelim ki Alanya'da kısa süreli bir daire kiralıyorsunuz. Dairenin fiyatı 80.000 avro, günlük kirası ise 50 avro. Dairede ortalama yıllık 801.000 TL kira ödüyorsunuz. Bu durumda brüt gelir şu şekilde hesaplanabilir:

Brüt gelir = 50 * 0,8 * 365 = 14.600 avro

Şimdi maliyetleri hesaba katalım. Emlak kira geliri vergisi olarak 20%, acente veya platform ücretleri olarak 20% ve bakım ve onarımlar için aylık 100 avro ödediğinizi varsayalım. 2024 yılında Türkiye'de vergisiz olan tutar 33.000 Türk lirası, yani yaklaşık 1.000 avro. Dairenin bakım masraflarını da düşebilirsiniz. Bu durumda masraflar şu şekilde olacaktır:

Ajans veya platform komisyonu = 0,2 * 14.600 = 2920 avro

Daire bakım ve komple servis masrafları = 100 * 12 = 1200 avro

Vergiden muaf tutar = 1.000 + 2.920 + 1.200 = 5.120 avro

Vergilendirilebilir tutar = 14600 - 5120 = 9480 avro

Gelir vergisi = 0,2 * 9480 = 1896 avro

Yani net geliriniz şu şekilde olacaktır:

Net gelir = 14.600 – 2.920 – 1.200 – 1.896 = 8.584 avro

Dairenizden yıllık kira geliriniz 11% olup, gayrimenkulün geri ödeme süresi 9 yıldır.

Başka bir örneğe bakalım. Diyelim ki Alanya'da uzun vadeli bir daire kiraladınız. Dairenin fiyatı 80.000 avro, aylık kirası ise 550 avro. Daire bir yıl boyunca tamamen dolu kalırsa, brüt geliriniz şu şekilde olacaktır:

Brüt gelir = 550 * 12 = 6600 avro

Şimdi maliyetlere bakalım. Kira geliriniz üzerinden 20% vergi ödüyorsunuz, ancak 1.000 avro vergiden muaf. Kiracı kirayı ve faturaları ödüyor, ancak bunları kiradan düşebilirsiniz (600 avro). Net geliriniz şu şekilde olacaktır:

Net gelir = 6600 - 600 - 0,2 * 5000 = 5600 avro

Gördüğünüz gibi doğru gayrimenkulü seçip akıllıca yönettiğinizde farklı yaklaşımlar büyük kazançlar sağlayabilir.

Ajans, yatırımla ilgili her türlü konuda size yardımcı olmaya hazırdır. Türkiye'de gayrimenkul satın alma ve kârlılığını hesaplama konusunda bireysel danışmanlık almak için +905495287051 numaralı telefondan veya infouptrendhomes@gmail.com adresinden bize ulaşabilirsiniz.