Як перетворити турецьку нерухомість на золоту жилу: поради щодо максимізації доходів від оренди

Туреччина — країна, яка приваблює іноземців своєю красою, приємним кліматом, багатою культурою та економікою, що розвивається. Багато людей мріють жити чи проводити відпустку тут, а деякі навіть вирішують інвестувати у турецьку нерухомість. Але як зробити так, щоб ваша інвестиція приносила не лише задоволення, а й стабільний дохід? У цій статті ми розповімо, як вибрати правильний об'єкт нерухомості, який буде затребуваний та вигідний, а також як максимізувати прибуток від оренди.

Давайте розглянемо конкретний приклад, який демонструє, наскільки вигідним може бути вкладення в турецьку нерухомість. Один з найпопулярніших і найпопулярніших об'єктів знаходиться в туристичному районі Аланії - Тюрклері. Тут розташований торговий центр, де продаються комерційні приміщення різної площі. Візьмемо магазин площею 60 м², вартість якого становить 192 500 євро. Цей заклад вже має орендаря, який платить 16 042 євро на рік за оренду. Це означає, що ваш річний прибуток становить 8,3% від вартості об'єкта. При цьому окупність магазину становить лише 12 років, а вартість оренди зафіксована в євро, що забезпечує захист від валютних ризиків. Крім того, вартість закладу щорічно зростає на 8-10%, що сприяє збільшенню капіталу. Якщо скласти дохід від оренди та зростання вартості об'єкта, ви отримаєте 16,3-18,3% річних у євро — це набагато вище, ніж доходи від банківських депозитів чи інших інвестицій.

Це лише один із успішних прикладів вкладення в турецьку нерухомість. На ринку існує багато інших об'єктів, які пропонують гарантований дохід від оренди. Ви можете вибрати той, який відповідає вашому бюджету, термінам окупності та рівню доходності. Агентство готове допомогти вам зробити правильний вибір у сфері нерухомості, щоб ви могли отримувати стабільний та надійний дохід від вашої інвестиції.

Доходи та витрати при інвестуванні в турецьку нерухомість

Перш ніж ми заглибимося в деталі можливих варіантів інвестування, розглянемо основні фактори, які слід враховувати. Це допоможе вам зрозуміти, у яких випадках можна встановити вищу вартість.

• Чим ближче ваша нерухомість до моря, центру міста, пам'яток та транспорту, тим більше попит на неї, що дозволяє встановити більш високу ціну за оренду;
• У Туреччині є високий і низький сезони, які впливають на попит та ціни на нерухомість. Літо - високий сезон, коли багато хто приїжджає відпочивати. Зима низька, але тут є можливість залучити інші категорії клієнтів, такі як студенти, бізнесмени або пенсіонери;
• Чим кращий стан вашої нерухомості, тим більше шансів, що вона сподобається орендарям. Забезпечте об'єкт усім необхідним для комфортного проживання: меблями, технікою, посудом, постільною білизною, інтернетом тощо.

Однак не забувайте про витрати:

• У Туреччині існує податок на прибуток від оренди. Він складає 15-35% в залежності від суми прибутку;
• Якщо ви здаєте нерухомість через агентство або онлайн-платформу, вам доведеться сплатити комісію (зазвичай 10-30% від суми оренди).

Щоб зменшити податок, вкажіть у декларації витрати на нерухомість, такі як ремонт, меблі та комунальні платежі. Також можна заощадити на комісії, якщо здавати об'єкт безпосередньо орендарям. Важливо правильно скласти договір, щоб забезпечити гнучкість у встановленні ціни оренди та умовах продовження контракту.

Короткострокова оренда нерухомості

Короткострокова оренда надає унікальну можливість здавати свою нерухомість на період від кількох днів до кількох місяців, що дозволяє власникам максимізувати свій прибуток.

Одним із головних питань, які часто ставлять власники нерухомості, — це питання про ціну оренди. Згідно з аналізом ринку, вартість оренди нерухомості в Туреччині починається від 30 євро на добу. Якщо говорити про сезонну оренду з травня по жовтень, то вартість за місяць становитиме приблизно 900-1200 євро. У той же час, у період з листопада до квітня ціна знижується і становить від 20 до 25 євро на добу.

Проте, щоб отримувати максимальну вигоду від своєї нерухомості, необхідно врахувати останні зміни у законодавстві щодо короткострокової оренди. Згідно з новими правилами, здавання в оренду на короткий термін стало суворо регульованим процесом. Тепер короткострокова оренда має свої особливості, до яких треба бути готовими. Серед таких вимог законодавець виокремлює:

• Обов'язкова згода всіх власників квартир у будинку на короткострокову здачу;
• Правильна комплектація квартири (наявність необхідних предметів побуту, меблів, ремонту);
• Наявність ліцензії на короткострокову аренду.

Незважаючи на те, що сам процес здачі квартири в короткострокову оренду може бути складнішим, він приносить власнику значно більше доходу.

Довгострокова оренда нерухомості

Довгострокова оренда нерухомості в Туреччині охоплює періоди, починаючи від 101 дня і більше або від 6 місяців і довше. Для власників довгострокової оренди існує лише два обов'язкові платежі:

• Податок на нерухомість;
• Податок з доходу від оренди нерухомості.

Орендарі оплачують орендну плату, лічильники за електрику та воду, а також прибирання після себе. Оплата інтернету та використання інфраструктури (айдат) залежить від терміну оренди. Наприклад, при здачі на 4-5 місяців цими витратами займається власник, а за тривалішої оренди — орендар.

Розгляньмо конкретний приклад. Припустимо, що ми здали квартиру за 550 євро на місяць, за вартості квартири 80 000 євро. Щорічна орендна плата складає 6600 євро. З цієї суми власник може списати 600 євро на айдат та 1000 євро на неоподатковувану суму на рік. Податок на прибуток, що залишився, від оренди складе 30 000 турецьких лір, що за сьогоднішнім курсом приблизно дорівнює 1000 євро.

Отже, прибуток від оренди квартири вартістю 80 000 євро становить близько 6600 євро, після вирахування податків залишається 5600 євро. Важливо, що в середньому ціни на нерухомість зростають на 8-10% на рік, що дозволяє збільшити ваш капітал на цей відсоток за рік.

Комерційна нерухомість

Для тих, хто воліє гарантовані грошові потоки та стабільні 8% річних пасивного доходу, рекомендується звернути увагу на комерційну нерухомість. У цьому випадку йдеться про здачу в оренду конкретних приміщень та магазинів у торгових центрах. Ось переваги такого виду інвестицій:

• Суму оренди на рік можна визначити, поділивши вартість приміщення на 12 місяців. Це дозволяє заздалегідь спланувати отримання прибутку протягом року;
• Одразу після купівлі комерційної нерухомості починають діяти умови оренди. Орендна плата оплачується відразу на рік наперед у першій половині січня. Це забезпечує стабільність та надійність доходу;
• Сума орендної плати фіксується у євро, а договорі зазначаються дати отримання платежів за кожний рік, що допомагає планувати бюджет заздалегідь;
• Витрати, пов'язані з орендою (податки, комунальні послуги, електрика та вода) здійснюються орендарем. Власник нерухомості зобов'язаний платити лише 0,41 TP3T від кадастрової вартості, що в середньому становить до 200 євро на рік;
• Кожен орендар облаштовує приміщення на власний розсуд і власним коштом, тому власник несе витрат на ремонт, на відміну здачі житлових приміщень.

Здача комерційної нерухомості в оренду в Туреччині надає широкі можливості для отримання стабільного та вигідного прибутку. Інвестиції в магазини та приміщення в торгових центрах суттєво спрощені та забезпечують гарантований прибуток.

Купівля нерухомості з метою перепродажу

Купівля та перепродаж нерухомості - це стратегія, при якій ви купуєте об'єкт з метою продати його пізніше за вищою ціною. Цей спосіб підходить для тих, хто прагне отримати швидкий та значний прибуток від інвестицій, не займаючись орендою чи обслуговуванням об'єкта. Купівля та перепродаж особливо ефективні на початкових етапах будівництва. Середнє зростання вартості об'єкта від етапу «олівця» до завершення будівництва складає близько 30%.

Переваги такого виду інвестування:

• Ви можете оплачувати покупку частинами, обходячись без додаткових відсотків. Зазвичай 30% вартості оплачується під час підписання договору, а решта суми – протягом будівництва;
• При перепродажі нерухомості на момент введення будинку в експлуатацію вже є покупець і право власності оформляється на нього через договір переуступки. Це дозволяє уникнути податку на покупку та на прибуток.

Якщо ви купуєте готову нерухомість з метою перепродажу, важливо покращити її стан, щоб підвищити вартість і залучити покупців. Вам доведеться сплачувати айдат, а також враховувати щорічний податок на нерухомість, який становить 0.2-0.4% від кадастрової вартості, що зазвичай є нижчим від ринкової.

Розрахунок доходу від оренди нерухомості

Для розрахунку чистого доходу від оренди слід відняти з грос-доходу всі витрати. Гросс-доход є сумою, яку ви отримуєте за оренду вашої нерухомості. Витрати включають податки, комісії, обслуговування, ремонт та інші витрати. Формула для розрахунку чистого доходу виглядає так:

Чистий дохід = Гросс-доход - Витрати

Давайте розглянемо приклад. Припустимо, що ви здаєте квартиру в Аланії на короткострокову оренду. Вартість квартири складає 80 000 євро, а ціна оренди – 50 євро на добу. В середньому квартира зайнята на 80% на рік. Тоді грос-дохід можна розрахувати так:

Грос-дохід = 50*0.8*365=14 600 євро

Тепер давайте врахуємо витрати. Припустимо, що ви сплачуєте 20% податку на дохід від оренди нерухомості, 20% комісії агентству або платформі, а також 100 євро на місяць на обслуговування та ремонт. Сума, яка не оподатковується в Туреччині в 2024 році, становить 33 000 турецьких лір, що приблизно дорівнює 1000 євро. Також можна відняти витрати на обслуговування квартири. Тоді витрати становитимуть:

Комісія агентству або платформі = 0.2 * 14600 = 2920 євро

Витрати по догляду за квартирою та обслуговуванням комплексу = 100*12 = 1200 євро

Сума, яка не оподатковується = 1.000 + 2920 + 1200 = 5120 євро

Сума, що оподатковується = 14600 - 5120 = 9480 євро

Податок з прибутку = 0.2 * 9480 = 1896 євро

Отже, ваш чистий дохід становитиме:

Чистий дохід = 14 600 - 2920 - 1200 - 1896 = 8584 євро

Ваш дохід від здачі квартири в оренду складає 11% річних, а окупність нерухомості - 9 років.

Розглянемо ще один приклад. Припустимо, що ви здаєте квартиру в Аланії у довгострокову оренду. Вартість цієї квартири складає 80 000 євро, а орендна плата – 550 євро на місяць. При повній зайнятості квартири протягом року ваш грос-дохід буде наступним:

Грос-дохід = 550*12 = 6600 євро

Тепер розглянемо витрати. Ви сплачуєте 20% податку на прибуток від оренди, але сума 1000 євро не оподатковується. Айдат та комунальні платежі оплачує орендар, але ви можете списати їх із орендної плати (600 євро). Тоді ваш чистий дохід становитиме:

Чистий дохід = 6600 - 600 - 0,2 * 5000 = 5600 євро

Як бачите, різні підходи можуть приносити великий прибуток, якщо правильно вибирати об'єкт нерухомості та грамотно керувати ним.

Агентство готове надати вам допомогу з тих чи інших питань, пов'язаних із інвестиціями. Щоб отримати індивідуальну консультацію щодо купівлі нерухомості в Туреччині та розрахунку її рентабельності, зв'яжіться з нами за номером +905495287051 або електронною поштою infouptrendhomes@gmail.com