Jak zamienić nieruchomość w Turcji w kopalnię złota: wskazówki dotyczące maksymalizacji dochodów z wynajmu

Turcja to kraj, który przyciąga obcokrajowców swoim pięknem, przyjemnym klimatem, bogatą kulturą i rozwijającą się gospodarką. Wiele osób marzy o życiu lub spędzeniu tu wakacji, a niektórzy decydują się nawet na inwestycję w tureckie nieruchomości. Ale jak sprawić, by inwestycja przynosiła nie tylko satysfakcję, ale i stabilny dochód? W tym artykule podpowiemy, jak wybrać odpowiednią nieruchomość, która będzie atrakcyjna i dochodowa, a także jak zmaksymalizować dochód z wynajmu.

Przyjrzyjmy się konkretnemu przykładowi, który pokazuje, jak opłacalne może być inwestowanie w tureckie nieruchomości. Jedna z najpopularniejszych i najbardziej poszukiwanych nieruchomości znajduje się w turystycznej dzielnicy Alanyi – Türkler. Znajduje się tu centrum handlowe oferujące lokale użytkowe o różnej powierzchni. Weźmy za przykład sklep o powierzchni 60 m², którego koszt wynosi 192 500 euro. Ten lokal ma już najemcę, który płaci 16 042 euro rocznie za czynsz. Oznacza to, że Twój roczny dochód wynosi 8,31 TP3T z wartości nieruchomości. Jednocześnie okres zwrotu z inwestycji w sklep wynosi zaledwie 12 lat, a czynsz jest stały w euro, co zapewnia ochronę przed ryzykiem walutowym. Ponadto wartość lokalu rośnie corocznie o 8-101 TP3T, co pomaga pomnożyć Twój kapitał. Jeśli zsumujemy dochód z wynajmu i wzrost wartości nieruchomości, otrzymamy 16,3-18,3% rocznie w euro - jest to kwota znacznie wyższa od dochodów z lokat bankowych lub innych inwestycji.

To tylko jeden z udanych przykładów inwestowania w tureckie nieruchomości. Na rynku dostępnych jest wiele innych nieruchomości oferujących gwarantowany dochód z wynajmu. Możesz wybrać tę, która odpowiada Twojemu budżetowi, okresowi zwrotu i poziomowi rentowności. Agencja jest gotowa pomóc Ci dokonać właściwego wyboru w sektorze nieruchomości, abyś mógł uzyskać stabilny i pewny dochód z inwestycji.

Dochody i wydatki przy inwestowaniu w nieruchomości w Turcji

Zanim zagłębimy się w szczegóły możliwych opcji inwestycyjnych, przyjrzyjmy się głównym czynnikom, które należy wziąć pod uwagę. To pomoże Ci zrozumieć, kiedy możesz ustalić wyższą cenę.

• Im bliżej Twojej nieruchomości znajduje się morze, centrum miasta, atrakcje i komunikacja miejska, tym większy jest na nią popyt, co pozwala Ci ustalić wyższą cenę wynajmu;
• W Turcji występują sezony wysokie i niskie, które wpływają na popyt i ceny nieruchomości. Lato to szczyt sezonu, kiedy wiele osób przyjeżdża na wakacje. Zima to sezon niski, ale istnieje możliwość przyciągnięcia innych kategorii klientów, takich jak studenci, biznesmeni czy emeryci;
• Im lepszy stan Twojej nieruchomości, tym większe prawdopodobieństwo, że spodoba się najemcom. Wyposaż ją we wszystko, co niezbędne do komfortowego życia: meble, sprzęt AGD, naczynia, pościel, internet itp.

Nie zapominajmy jednak o kosztach:

• W Turcji obowiązuje podatek od dochodów z wynajmu. Wynosi on 15–35% w zależności od wysokości zysku;
• Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość za pośrednictwem agencji lub platformy internetowej, będziesz musiał zapłacić prowizję (zwykle 10-30% od kwoty wynajmu).

Aby obniżyć rachunek podatkowy, uwzględnij w deklaracji wydatki na nieruchomość, takie jak naprawy, meble i media. Możesz również zaoszczędzić na prowizji, wynajmując nieruchomość bezpośrednio najemcom. Ważne jest, aby poprawnie sporządzić umowę, aby zapewnić elastyczność w ustalaniu ceny najmu i warunków przedłużenia umowy.

Nieruchomość na wynajem krótkoterminowy

Krótkoterminowy wynajem to wyjątkowa okazja wynajęcia nieruchomości na okres od kilku dni do kilku miesięcy, co pozwala właścicielom zmaksymalizować zyski.

Jednym z głównych pytań, jakie często zadają właściciele nieruchomości, jest cena wynajmu. Według analiz rynkowych, ceny wynajmu nieruchomości w Turcji zaczynają się od 30 euro za dobę. Jeśli mówimy o wynajmie sezonowym od maja do października, miesięczny koszt wyniesie około 900-1200 euro. Natomiast w okresie od listopada do kwietnia ceny spadają i wynoszą od 20 do 25 euro za dobę.

Aby jednak w pełni wykorzystać potencjał swojej nieruchomości, należy uwzględnić najnowsze zmiany w przepisach dotyczących wynajmu krótkoterminowego. Zgodnie z nowymi przepisami, wynajem krótkoterminowy stał się procesem ściśle regulowanym. Obecnie wynajem krótkoterminowy ma swoją specyfikę, na którą należy się przygotować. Wśród tych wymogów ustawodawca wymienia:

• Obowiązkowa zgoda wszystkich właścicieli mieszkań w budynku na wynajem krótkoterminowy;
• Właściwe wyposażenie mieszkania (dostępność niezbędnych sprzętów gospodarstwa domowego, mebli, napraw);
• Dostępność licencji na wynajem krótkoterminowy.

Choć proces wynajmu mieszkania na krótki okres może być nieco bardziej skomplikowany, przynosi właścicielowi znacznie większe dochody.

Długoterminowy wynajem nieruchomości

Długoterminowy wynajem nieruchomości w Turcji obejmuje okresy 101 dni lub dłuższe, albo 6 miesięcy lub dłuższe. Obowiązują tylko dwie opłaty dla właścicieli długoterminowych wynajmów:

• Podatek od nieruchomości;
• Podatek od dochodów z wynajmu nieruchomości.

Najemcy płacą czynsz, rachunki za prąd i wodę oraz sprzątanie po sobie. Opłaty za internet i korzystanie z infrastruktury (aidat) zależą od okresu najmu. Na przykład, przy wynajmie na 4-5 miesięcy, koszty te pokrywa właściciel, a w przypadku dłuższego okresu najmu – najemca.

Przyjrzyjmy się konkretnemu przykładowi. Załóżmy, że wynajmujemy mieszkanie za 550 euro miesięcznie, a koszt mieszkania wynosi 80 000 euro. Roczny czynsz wynosi 6600 euro. Z tej kwoty właściciel może odliczyć 600 euro jako aidat i 1000 euro jako kwotę wolną od podatku. Podatek od pozostałego dochodu z wynajmu wyniesie 30 000 lir tureckich, co po dzisiejszym kursie walutowym daje około 1000 euro.

Zatem dochód z wynajmu mieszkania za 80 000 euro wynosi około 6600 euro, co daje 5600 euro po opodatkowaniu. Warto zauważyć, że ceny nieruchomości rosną średnio o 8-101 TP3T rocznie, co pozwala na zwiększenie kapitału o ten procent rocznie.

Nieruchomości komercyjne

Dla tych, którzy preferują gwarantowany przepływ gotówki i stabilny, pasywny dochód w wysokości 81 TP3T rocznie, warto zainteresować się nieruchomościami komercyjnymi. W tym przypadku mówimy o wynajmie konkretnych lokali i sklepów w centrach handlowych. Oto zalety tego typu inwestycji:

• Roczną kwotę czynszu można obliczyć, dzieląc koszt lokalu przez 12 miesięcy. Pozwala to z wyprzedzeniem zaplanować, ile dochodu otrzymasz w ciągu roku;
• Po zakupie nieruchomości komercyjnej natychmiast wchodzą w życie warunki umowy najmu. Czynsz jest płatny z góry za rok, w pierwszej połowie stycznia. Zapewnia to stabilność i pewność dochodu;
• Kwota czynszu jest ustalona w euro, a umowa określa daty otrzymywania płatności w każdym roku, co pomaga z wyprzedzeniem zaplanować budżet;
• Koszty związane z czynszem (podatki, media, prąd i woda) ponosi najemca. Właściciel nieruchomości zobowiązany jest do uiszczenia jedynie 0,41 TP3T wartości katastralnej, co średnio wynosi do 200 euro rocznie;
• Każdy najemca urządza lokal według własnego uznania i na własny koszt, dzięki czemu właściciel nie ponosi kosztów napraw, jak ma to miejsce w przypadku wynajmu lokalu mieszkalnego.

Wynajem nieruchomości komercyjnych w Turcji stwarza szerokie możliwości uzyskania stabilnego i dochodowego dochodu. Inwestowanie w sklepy i lokale w centrach handlowych jest znacznie prostsze i gwarantuje zyski.

Kupno nieruchomości w celu odsprzedaży

Kupowanie i odwracanie nieruchomości to strategia, w której kupuje się nieruchomość z zamiarem późniejszej sprzedaży po wyższej cenie. Ta metoda jest odpowiednia dla osób, które chcą uzyskać szybki i znaczący zwrot z inwestycji bez konieczności wynajmu i utrzymania nieruchomości. Kupowanie i odwracanie jest szczególnie skuteczne na wczesnych etapach budowy. Średni wzrost wartości nieruchomości od etapu wstępnego do ukończenia wynosi około 301 TP3T.

Zalety tego typu inwestycji:

• Możesz zapłacić za zakup w ratach, bez dodatkowych odsetek. Zazwyczaj 30% kosztu jest płatne przy podpisaniu umowy, a pozostała kwota – w trakcie budowy;
• W przypadku odsprzedaży nieruchomości, w momencie oddania domu do użytkowania, istnieje już nabywca, a prawo własności jest na niego rejestrowane poprzez umowę cesji. Pozwala to uniknąć podatku od zakupu i podatku dochodowego.

Jeśli kupujesz gotową nieruchomość z przeznaczeniem do odsprzedaży, ważne jest, aby poprawić jej stan, aby zwiększyć jej wartość i przyciągnąć nabywców. Będziesz musiał zapłacić aidat, a także uwzględnić roczny podatek od nieruchomości, który wynosi 0,2-0,41 TP3T wartości katastralnej, która zazwyczaj jest niższa od wartości rynkowej.

Obliczanie dochodu z wynajmu nieruchomości

Aby obliczyć dochód netto z wynajmu, odejmij wszystkie wydatki od dochodu brutto. Dochód brutto to kwota otrzymywana za wynajem nieruchomości. Wydatki obejmują podatki, opłaty, konserwację, naprawy i inne wydatki. Wzór na obliczenie dochodu netto jest następujący:

Dochód netto = Dochód brutto – Koszty

Przyjrzyjmy się przykładowi. Załóżmy, że wynajmujesz mieszkanie w Alanyi na krótki okres. Cena mieszkania wynosi 80 000 euro, a czynsz 50 euro za dobę. Średnio mieszkanie jest wynajmowane za 801 TP3T rocznie. Wówczas dochód brutto można obliczyć w następujący sposób:

Dochód brutto = 50 * 0,8 * 365 = 14 600 euro

Teraz uwzględnijmy koszty. Załóżmy, że płacisz 20% podatku dochodowego od wynajmu nieruchomości, 20% opłat agencyjnych lub platformowych oraz 100 euro miesięcznie za konserwację i naprawy. Kwota wolna od podatku w Turcji w 2024 roku wynosi 33 000 lir tureckich, czyli około 1000 euro. Możesz również odliczyć koszty utrzymania mieszkania. Wtedy koszty wyniosą:

Prowizja agencji lub platformy = 0,2 * 14 600 = 2920 euro

Koszty utrzymania mieszkania i kompleksowej obsługi = 100 * 12 = 1200 euro

Kwota wolna od podatku = 1000 + 2920 + 1200 = 5120 euro

Kwota podlegająca opodatkowaniu = 14600 - 5120 = 9480 euro

Podatek dochodowy = 0,2 * 9480 = 1896 euro

Twój dochód netto wyniesie zatem:

Dochód netto = 14 600 – 2 920 – 1 200 – 1 896 = 8 584 euro

Twój dochód z wynajmu apartamentu wynosi 11% rocznie, a okres zwrotu inwestycji wynosi 9 lat.

Przyjrzyjmy się innemu przykładowi. Załóżmy, że wynajmujesz mieszkanie w Alanyi na dłuższy okres. Cena tego mieszkania wynosi 80 000 euro, a czynsz 550 euro miesięcznie. Jeśli mieszkanie będzie w pełni wynajęte przez rok, Twój dochód brutto wyniesie:

Dochód brutto = 550 * 12 = 6600 euro

Przyjrzyjmy się teraz kosztom. Płacisz podatek 20% od dochodu z wynajmu, ale 1000 euro jest wolne od podatku. Najemca płaci czynsz i media, ale możesz je odliczyć od czynszu (600 euro). Wtedy Twój dochód netto wyniesie:

Dochód netto = 6600 - 600 - 0,2 * 5000 = 5600 euro

Jak widać, różne podejścia mogą przynieść duże zyski, jeśli tylko wybierzesz odpowiednią nieruchomość i będziesz nią mądrze zarządzać.

Agencja jest gotowa udzielić Państwu pomocy w każdej kwestii inwestycyjnej. Aby uzyskać indywidualną poradę dotyczącą zakupu nieruchomości w Turcji i oszacowania jej rentowności, prosimy o kontakt pod numerem +905495287051 lub mailowo pod adresem infouptrendhomes@gmail.com